ネバーランドはなぜいまだに売れないのか?

ほぼ1年前の2015年5月、マイケル・ジャクソンのネバーランドが売りに出された。この12598平方フィートのフランス・ノルマン調の建物は、ロサンゼルスの北東、サンタイネスの2698エーカーの土地に建てられている。寝室が6室、4エーカーの池には滝がある。屋外ではバーベキューが可能でプール・ハウスがあり、4つの客室、テニス・コート、5500平方フィートの映画館とステージが備えられている。売り出し当時の価格は?1億ドルだ。

10ヵ月後の価格は?1億ドルである。
値段が変わらない理由は売主が頑固なためでも、人目を引かないからでもない(おとぎ話のような雰囲気があるくらいだ)。高級不動産市場における物件は、所在地に関係なく、売れるまで時間がかかるのだ。近頃の、1億ドルの物件が売れるためのカギは?我慢だ。「最上級、最高級市場はここ数年では存在しないのです」と語るのは、物件情報サイトZillow.comの不動産エキスパートのブレンドン・デシモン氏だ。「そのような市場は下火になっていて、購入する余裕のある大金持ちは限られているのです」。(ブルームバーグは少なくとも200人の世界的大金持ちを挙げているが、その中には広大な農場を探している者はいない)

ぜいたく品は低迷

原油価格の下落、安定しない株式市場、そして弱い通貨は世界の最高級品市場の低迷を招いている。アメリカの不動産市場において国際的バイヤーは依然として力を持っている。その理由は一つには、富裕層は、現金を保持する場所として、株式市場よりは安全な場所を探しているということがある。しかし、経緯がどうであれ、低迷する贅沢路線からはずれた物件に投資するのは多少リスキーだ。かつてのネバーランド、現在のシカモア・バレー・ランチには克服しがたい3つの大きなハードルがある。場所、場所、場所だ。

2008年に、経済的に困窮したジャクソンから、トーマス・バラック・Jr率いるコロニー・キャピタルが2350万ドルで購入した本物件は、ロサンゼルスの北東130マイルに位置する人口1100人の町ロス・オリボスに所在している。急増している超最高級物件からは程遠いのである。「この価格帯の建物はウォーターフロントであったり、オーシャンビューがあったり、あるいは街中にあるのです。ロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコ、マイアミに集中しています」(前述のデシモン氏)。

Zillowによると、ネバーランドの売り出し価格は、サンタバーバラ郡の住宅の平均価格54万8500ドルの200倍近くにも達するという。Village Propertiesの不動産ブローカーで、サンタイネスで30年のベテラン、ウェイン・S・ナターレ氏によれば、この周辺では真の高級物件は存在しないという(ナターレ氏はネバーランドの代理人ではないが、何度も案内をしている)。400万ドル程度の物件が数件、年に売れる程度だ。ネバーランドの比較対象が存在しない、神経質なバイヤーの胃を痛ませずにすむ比較できる物件がない、のである。マイケル・ジャクソンが真似できないのと同様、彼の持ち物も真似できないのだ。

「サンタイネス・バレーには1億ドルの物件などありません。(高級リゾート地の)アスペンであれば、1億ドルになるかもしれません。あるいはニューヨーク北部やハンプトンズであればね。でもここでは、あの価格は非現実的ですよ」(ナターレ氏)。

誤解のないように言うと、彼はこの物件があの値段では売れないと言っているのではなく、時間がかかると言っているのである。2015年現在で、サンタバーバラ郡で売り出されている住宅は平均して75日間は売れずに市場に出たままになっていが、Zillowによると、他に比べようもない高級な住宅であればもっと長く売れずに市場に残っていてもきわめて普通であるという。(昨年、Ebayの中国版でネバーランドをオークションで売ろうとしてうまくいかなかったという噂があるが、売り手はそのような荒っぽい手段はとらないものだ。関係者によれば、この報道はでっち上げだという)

「ここでは300万ドル程度の物件でさえ、2年から3年は売り出されたままになっているのが普通ですよ」とナターレ氏は言う。ネバーランドから1時間ほどのモンテチトにある、寝室12、バスルーム13、オーシャンビュー付、30000平方フィートの1億2500万ドルの物件について見てみよう。この物件は2014年から売りに出されていて、ネバーランドと同じ代理人だ。いまだに値下げはされていない。Zillow上では、今年、1億ドル以上の物件は4件にすぎない。一つはプレイボーイ・マンション(プレイボーイ誌創設者の邸宅)で、今年早くに2億ドルでリストアップされた(バニーの愛好家にとってはヒュー・ヘフナーというルームメイトつきだ)。

1億ドル・クラブ

このほか、10の寝室とバスルームを有するビバリー・ヒルズの8000平方フィート、1億3500万ドルの物件では、Zillowに150日間リストアップされている。東海岸地区では(この価格帯では公にされている物件はない)、寝室13、バスルーム35(!)のニューヨーク・グレートネックのロングアイランド湾にある物件がネバーランドと同じ価格で売りに出されているが、Zillowでは200日間リストアップされている。値下げを考えている売り手もいる。コロラド州アスペンのエルク・マウンテン・ロッジは、ビル・コーク氏所有で寝室27、バスルーム32の邸宅で、昨年1億ドルで市場に現れた。一度リストからはずれ、そして数週間後に8000万ドルで再度売りに出されている。

実際のところ、このような値段で(少なくとも公に)売られているものは多くはない。2015年にZillowで売れた邸宅のうち最も高かったのは4630万ドルであった。ベル・エア地区にある23988平方フィートのケニー・ロジャースの旧宅だ。Zillowで昨年売れた高額住宅ベスト10の中で直近の物件は、ニューヨークのグレートネックのもので、たったの1990万ドルだ。これは、供給が限られているということを意味しているわけではない。多くの高額物件は公になっていないのである。「1000万ドルオーバーの物件を探し始めると、それらの多くは市場には出ていません。多くは、限定されたリスト、あるいは目立たないリストに掲載されているのです」(デシモン氏)

シンプル・ライフ

国内の高額な住宅は高級住宅街に存在する。ロス・オリボスは高級不動産に投資をするような場所ではない。ロス・オリボスに活気がないからというだけではく、すっかり眠っているからだ。そのような場所が好きな人にとっては、それはいい意味だ。「ここに来る人々は、平穏と静けさとリラックスができる田舎のコミュニティを求めているのです。毎週金曜日にカクテル・パーティーに行ったりはしないのです」(ナターレ氏)。ライムライトではなく馬とワイン園を愛する人々にとってのリーバイスとTシャツのような場所、とナターレ氏は評している。

「マイケル・ジャクソンがここにやってきた時、彼はこのコミュニティ内をあまり出歩きませんでした。彼には自分のための環境、自分のための王国があったのです」。たとえジャクソンの存在感がこの町になかったとしても、MJが残したものはネバーランドにプレミアム価格をつける効果をもたらしているといってもいいだろう。「誰かがこの物件を買いたいと思い、それが、マイケル・ジャクソンが所有していたからという理由であり、そしてその価値があると考えれば、5000万ドル以上でも売れるでしょう。ネバーランドはきっと気に入る人を引き寄せます。1億ドルというのはそういう人々にとってはどうでもいいことなのです」。



■Why Michael Jackson’s Neverland Ranch Still Isn’t Sold

Almost a year ago, in May 2015, Michael Jackson’s former Neverland Ranch hit the market. The 12,598-square-foot French Normandy-style home sits on 2,698 acres in the Santa Ynez Valley, northeast of Los Angeles. It has six-bedrooms, a four-acre lake with waterfall, an outdoor barbecue, a pool house, three guest houses, a tennis court, and a 5,500-square-foot movie theater and stage. Asking price back then? $100 million.

Asking price 10 months later? $100 million.
The reason for the lack of movement on the price tag isn’t a stubborn seller or the lack of draw. (It really has a fairytale feel.) Homes in the highest echelon of the real estate market—everywhere—simply aren’t selling fast. The key to unloading a $100 million dollar property these days? Patience.
“The uber-luxury high-end market is not anywhere near where it was three, four, five years ago,” said Brendon DeSimone, real estate expert with listings site Zillow.com. “That market has just really slowed down, and there are only so many billionaires who can afford to buy these homes.” (Bloomberg, by the way, counts at least 200 global billionaires, but not all of them are looking for a far-flung ranch.)

Luxury Slowdown

Dropping oil prices, fluctuating stock markets, and weak currencies have led to slowdowns in the world’s priciest markets. International buyers are still a force in the American real estate market, in part because high-net-worth individuals are looking for safer places than the stock market to park their cash. But it’s a little riskier to invest in a property that’s off the beaten luxury path, no matter how storied its pedigree. Sycamore Valley Ranch, as Neverland is now called, has three major hurdles to overcome: location, location, location.

The property—purchased from a financially ailing Jackson in 2008 with a $23.5 million note from Thomas Barrack Jr.’s Colony Capital LLC—is located in Los Olivos, a town of around 1,100 residents located about 130 miles northeast of L.A. That’s pretty far from the proliferation of the highest-end homes. “Most of the homes in these price ranges are waterfront, or with ocean views, or they’re in the cities,” said DeSimone. “They’re concentrated in L.A., New York, San Francisco, and Miami.”

According to Zillow, Neverland is asking nearly 200 times the median home value of $548,500 in Santa Barbara County. Wayne S. Natale, real estate broker for nearby Village Properties and a 30-year veteran of real estate in the Santa Ynez Valley, said there are few truly high-end properties in his domain. (He doesn’t represent Neverland but has toured the property many times.) Only a couple of homes above $4 million sell each year. There’s almost nothing to compare Neverland to—no comps to settle the stomachs of nervous buyers. Just as the singer was inimitable, so is his property.

“There’s never been a $100 million sale in the Santa Ynez Valley,” Natale said. “If it was in Aspen, it would be a $100 million property, or maybe if it was in upstate New York or the Hamptons. But here, that asking price has a lot of blue sky in it.”

List and Wait

To be clear, he’s not saying the property won’t fetch that price, just that it might take a long time. While for-sale homes in Santa Barbara County stayed on the market for an average of just 75 days in 2015, according to Zillow, it’s perfectly normal for unique, high-end homes to stay on the market for much longer. (Despite rumors last year that China's version of EBay unsuccessfully tried to auction Neverland off, its sellers aren't resorting to wild techniques; a source close to the property called that report a hoax.)

“Any property in the valley that’s even $3 million and up, it’s typically on the market for two to three years,” said Natale.
Take this $125 million, 12-bed, 13-bath home located an hour from Neverland, right in Montecito, with those ocean views and almost 30,000 square feet. It has been on the market since 2014, repped by the same folks who took on Neverland. There hasn’t been a price cut.
On Zillow, only four other properties were asking $100 million or more this year. One is the Playboy Mansion, which listed earlier this year for cool $200 million. (Bunny lovers even get Hugh Hefner as a roommate.)

The $100 Million Club

The others include a $135 million, 8,000-square-foot Beverly Hills estate (yes, in the 90210 zip code) with seven beds and 10 baths; it has been on Zillow for about 150 days. On the East Coast (there’s no public listing between the coasts in this price range), a 13-bed, 35-bath (!) home on Long Island Sound in Great Neck, N.Y., is asking the same price as Neverland; it has been on Zillow for almost 200 days.
Some sellers do consider price chops. Take Elk Mountain Lodge in Aspen, Colo. Owned by Bill Koch, the 27-bed, 32-bath mansion hit the market last year for $100 million. It was delisted and then came back a couple of weeks ago, asking $80 million.

In truth, not much is selling for those prices, anywhere—at least not publicly. The most expensive home sold on Zillow in 2015 went for $46.3 million. That was Kenny Rogers’s old place, with 23,988 square feet in Bel Air. The most recent property on Zillow's list of the 10 most expensive homes sold last year is in Great Neck, N.Y. It went for a wee $19.9 million.
That doesn’t mean that supply is truly limited. Many high-end properties aren't listed publicly.
“When you start getting north of $10 million, it's a lot of that stuff never goes to market—a lot of pocket listings or quiet listings,” said DeSimone. “They’re only sold through brokers you know.”

The Simple Life

While many of the country’s most expensive homes are in high-end hot spots, Los Olivos is not an obvious place to invest in luxury real estate. It’s not just that the town is sleepy—it’s totally zonked. In a good way. For those who like that sort of thing.
“People who come here are looking for a place in a rural community where they can have peace and quiet and relax,” said Natale. “They’re not into the cocktail parties every Friday night.” He calls it a Levis and t-shirts kind of place, for people who love horses or vineyards, but not the limelight.

“When Michael Jackson was up here, he didn’t go around the community much,” said Natale. “He had his own environment, his own kingdom out there.”
Even if Jackson wasn’t a presence in the town, MJ’s legacy could still help the property fetch a premium price. “If somebody wants to buy it and thinks that because Michael Jackson owned it, that has monetary value, it’ll sell for $50 million or above,” says Natale. “It’s going to take somebody that falls in love with it, and then the $100 million doesn’t make any difference to them.”

Source: Bloomberg
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